Dolda fel-försäkring vid husköp
En dolda fel-försäkring tecknas oftast av säljaren och skyddar säljaren, inte köparen. Här går vi igenom vad jordabalken säger, vad undersökningsplikten innebär och vad försäkringarna brukar täcka.
Kort svar: Säljaren ansvarar för dolda fel, och köparens krav preskriberas tio år efter tillträdet. En dolda fel-försäkring, även kallad säljaransvarsförsäkring, hjälper säljaren att hantera sådana krav. Den täcker långt ifrån alla fel. Som köpare ska du besiktiga huset noga före köpet och alltid reklamera direkt till säljaren.
Vad är ett dolt fel?
Alla fel du hittar efter ett husköp räknas inte som dolda. Konsumenternas beskriver tre villkor utifrån jordabalken, och alla tre måste vara uppfyllda:
- Felet fanns redan när huset såldes, även om det märktes senare.
- Huset avviker från avtalet eller från vad du rimligen kunde vänta dig med hänsyn till ålder, pris och skick.
- Felet gick inte att upptäcka vid en noggrann undersökning före köpet.
Anticimex ger exempel på fel som är svåra att se vid en besiktning. Det kan vara bristfällig dränering eller ett nylagt tak där underlagspappen saknas på en mindre yta. Sådana fel kan räknas som dolda.
Säljarens ansvar enligt jordabalken
Reglerna finns i 4 kapitlet jordabalken. Har huset ett fel kan du enligt 19 § kräva prisavdrag eller i vissa fall häva köpet. Skadestånd kan bli aktuellt om säljaren har varit vårdslös eller lovat något om huset som inte stämmer.
Du måste meddela säljaren felet inom skälig tid efter att du märkt det eller borde ha märkt det, enligt 19 a §. Ditt krav preskriberas tio år efter tillträdet, enligt 19 b §.
Säljaren kan friskriva sig från ansvaret i köpekontraktet. Har säljaren friskrivit sig helt behövs ingen dolda fel-försäkring, skriver Konsumenternas. En friskrivning gäller dock inte om säljaren har lämnat felaktiga uppgifter.
Köparens undersökningsplikt
Som köpare har du en långtgående undersökningsplikt. Du förväntas hitta fel som går att se, känna, höra eller lukta, även i utrymmen som är svåra att nå. Ett fel som du borde ha upptäckt vid undersökningen kan du inte åberopa senare.
Plikten blir större om det finns varningssignaler, till exempel lukt, fuktfläckar eller anmärkningar i ett besiktningsprotokoll. Konsumenternas rekommenderar att du anlitar en egen besiktningsman. Hinner du inte besiktiga före kontraktet kan ni avtala om en besiktningsklausul.
Riskkonstruktioner räknas inte som dolda fel, påpekar Anticimex. Exempel är en invändigt isolerad källarvägg, ett 70-talshus med platta på mark och en uteluftsventilerad krypgrund. Sådana konstruktioner behöver du undersöka extra noga.
Så fungerar en säljaransvarsförsäkring
Försäkringen tecknas normalt av säljaren, ofta via mäklaren eller direkt hos ett bolag. Huset ska vanligen besiktigas först. Premien betalas en gång och skyddet gäller i tio år. Kräver köparen ersättning utreder bolaget säljarens ansvar. Omfattas kravet kan bolaget företräda säljaren och betala köparen.
Skyddet gäller i regel bara byggnaderna, ibland enbart huvudbyggnaden. Enligt Konsumenternas är vanliga undantag vatten och avlopp, radon och asbest, eldstad och skorsten, ventilation, värme och el. Faller kravet utanför villkoren kan säljaren i stället använda rättsskyddet i sin villaförsäkring.
| Villkor | Anticimex Säljaransvarsförsäkring | Gallagher Dolda fel (Gar-Bo) |
|---|---|---|
| Högsta ersättning | 750 000 kr inklusive rättegångskostnader | 1 000 000 eller 2 000 000 kr |
| Självrisk | Ingen, men krav under 10 000 kr ersätts inte | Ingen självrisk eller skaderegleringsgräns |
| Pris (engångspremie) | 8 300 kr, besiktningen tillkommer | 8 600–14 100 kr beroende på nivå och belopp |
| Krav på besiktning | Överlåtelsebesiktning hos Anticimex | Överlåtelsebesiktning gjord högst 24 månader före kontraktet |
| Gäller till | Tio år efter tillträdet | Tio år efter tillträdet |
| Exempel på undantag | Vatten, värme, avlopp, ventilation, el, eldstad, radon och asbest | Vattenkvalitet, radon, asbest, uppvärmning, brunn och pool |
Konsumenternas listar fler försäkringar som säljs via mäklare. Fastighetsbyrån och Svensk Fastighetsförmedling förmedlar försäkringar från Anticimex. HusmanHagberg och Mäklarhuset använder Gar-Bo. Länsförsäkringar Fastighetsförmedling och Skandiamäklarna använder Länsförsäkringar, medan Mäklarsamfundets försäkring kommer från Gjensidige.
Vad betyder det för dig som köpare?
Försäkringen är säljarens skydd, inte ditt. Den kan ändå göra det lättare att få ersättning, eftersom ett försäkringsbolag utreder kravet. Täcker försäkringen inte felet kan säljaren ändå vara skyldig att ersätta dig enligt jordabalken.
- Reklamera alltid direkt till säljaren, även om du erbjuds att kontakta säljarens försäkringsbolag.
- Reklamera skriftligt och så snart du misstänker ett fel. Detaljerna kan du komplettera senare.
- Dokumentera felet noga innan du börjar reparera, och ta gärna in minst två offerter.
- Upptäcker du en vattenskada inom 30 dagar efter tillträdet kan säljarens villaförsäkring gälla, även om det inte är ett dolt fel.
Teckna din egen villaförsäkring från tillträdesdagen. Långivare kräver oftast fullvärdesförsäkring, enligt If. Tänk på att skyddet mot hussvamp och husbock ofta har sex månaders karens, se guiden om hussvamp och husbock. Du kan jämföra villaförsäkringar här och läsa vad en villaförsäkring kostar.
Är du osäker på om ett fel är dolt kan du kontakta Konsumenternas eller en jurist. Den här guiden är allmän information och ersätter inte juridisk rådgivning.
Vanliga frågor om dolda fel-försäkring
Normalt säljaren, ofta via mäklaren eller direkt hos ett försäkringsbolag. Försäkringen skyddar säljaren mot krav från köparen.
Köparens krav preskriberas tio år efter tillträdet enligt 4 kap. 19 b § jordabalken. Du måste ändå reklamera inom skälig tid efter att du märkt felet.
Nej. Konsumenternas skriver att den täcker långt ifrån alla dolda fel. Vanliga undantag är vatten och avlopp, radon, asbest, eldstad, ventilation, värme och el.
Den betalas med en engångspremie. Anticimex anger 8 300 kronor utan besiktning. Gallaghers försäkring kostar 8 600–14 100 kronor beroende på nivå och belopp.
En fullständig friskrivning tar normalt bort säljarens ansvar för dolda fel. Den gäller dock inte om säljaren har lämnat felaktiga uppgifter. Låt gärna en jurist granska kontraktet.
Källor
- Riksdagen: Jordabalk (1970:994), 4 kap. 19–19 b §§
- Konsumenternas: Dolda fel-försäkringar
- Konsumenternas: Vad är ett dolt fel?
- Konsumenternas: Köpa med dolda fel-försäkring
- Konsumenternas: Sälja med dolda fel-försäkring
- Konsumenternas: Att teckna dolda fel-försäkring
- Anticimex: Dolda fel-försäkring (säljaransvarsförsäkring)
- Anticimex: Vad är ett dolt fel?
- Gallagher: Dolda fel, information till säljare
- Gallagher: Dolda fel, information till köpare av hus
- Gallagher: Produktblad Dolda fel villa och fritidshus
- Gallagher: Faktablad Dolda fel villa och fritidshus
- If: Köpa hus
